Сдача жилья без договора найма: можно ли выселить квартиранта
К юристам ЕЮС часто обращаются клиенты с вопросом: мы сдали квартиру без договора – как как выселить жильцов в таком случае. И вопрос на самом деле актуален, так как без наличия официального договора аренды владельца не защищают нормы ГК РФ и ЖК РФ. В частности, не получится сослаться на ст. 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения договора и выселение жильцов, снявших жилплощадь.
| Да | 203 |
| Нет | 95 |
Правда, владелец в любом случае имеет право потребовать, чтобы арендаторы съехали, так как у них отсутствуют законные основания для проживания в квартире.
Хозяин недвижимого имущества может прибегнуть к выселению в ряде случаев. Перечислим их:
- использование жилья не по назначению (в качестве склада, магазина, мастерской, офиса);
- уклонение арендаторов от оплаты аренды или коммунальных услуг;
- небрежное отношение к чужому имуществу;
- постоянные жалобы от соседей;
- регулярные вечеринки на территории снятой квартиры, злоупотребление алкоголем, шум, крики, драки и пр.;
- угроза жизни и здоровью владельца или других лиц;
- сдача жилплощади в поднаем третьим лицам.
Наиболее частой причиной является невнесение платы за жилье. Однако арендодатель может принять решение о выселении арендаторов и просто по собственному желанию, например, если он больше не намерен сдавать жилье.
Выселение арендатора, с которым не заключен договор
Рассмотрим порядок выселения жильцов без договора. Тут решать вопрос через суд не имеет смысла. Ведь у хозяина нет возможности представить доказательства факта проживания на его территории арендаторов. Здесь есть лишь два варианта: или решать вопрос мирным путем, или писать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что отсутствует договор найма, необходимо руководствоваться требованиями закона. Иначе поведение собственника будет расцениваться как самоуправство.
Пример
Гр-ка С.А.Н. предоставила комнату в своей квартире гр-ке И.Н.К. без оформления арендного договора. И. впоследствии начала сожительствовать с гр-ном В.В.Н. и установила замок на дверь комнаты. После неудачных попыток добровольного выселения, С. обратилась в суд, который удовлетворил ее требования о выселении И. и В.
Решение вопроса мирным путем
Нахождение граждан в чужом жилье, когда у них нет договора аренды – это, по сути, пребывание на чьей-то жилплощади без права на проживание. В такой ситуации, чтобы освободить свою жилплощадь собственнику следует договориться с жильцами о встрече и провести переговоры. С собой нужно взять паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Жильцы должны покинуть помещение в течение семи дней, если срок исполнения обязательства не определен.
Если арендаторов нет на месте, лучше не вторгаться в помещение. Нерадивые жильцы могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже их вещей. Следует лично встретиться с квартирантами и предложить им съехать в добровольном порядке. Если они отказываются, можно сообщить им о своем намерении обратиться к участковому.
Однако помните, что наниматели вправе пожаловаться в налоговую инспекцию на то, что собственник незаконно получает доход за сдачу квартиры, не заключив соответствующий договор. Если владельцу передавали денежные средства по распискам, то они послужат доказательством уклонения от уплаты налогов.
Как обратиться в полицию
Если не выходит решить вопрос мирным путем, следует привлечь сотрудников полиции. Учтите, что участковый не имеет полномочий принудительно выдворять квартирантов из квартиры без договора. Он может только присутствовать на переговорах и следить за тем, чтобы действия сторон были законными.
Как вызвать участкового
Рекомендуем заранее подготовить письменное обращение в правоохранительные органы. Этот документ должен содержать обязательные данные, без наличия которых заявление не примут к рассмотрению.
|
Обязательные данные |
|
|
Куда адресуется заявление |
Название правоохранительных органов. |
|
Кто подает документ |
ФИО собственника квартиры |
|
Причина обращения |
Суть конфликта с арендатором. |
|
Просьба |
Требование разобраться в ситуации, которая сложилась. |
|
Заверение |
Дата и подпись. |
Заявление подают в канцелярию правоохранительных органов. Также можно позвонить участковому и пригласить его к себе. Обращаем ваше внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрен порядок выселения арендаторов из помещения посредством обращения к участковому.
Для выселения арендаторов необходимо обращаться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции, и учитывая то, что договор в письменном виде не заключен, арендодателю необходимо будет доказать заключение договора в устной форме. Сделать это можно посредством предоставления переписки с арендатором в мессенджерах или посредством свидетельских показаний. При этом в исковом заявлении также необходимо ссылаться на нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды. Ниже вы найдете соответствующий унифицированный бланк иска, который создали юристы ЕЮС.
Скачать Как зафиксировать факт незаконного проживания
Когда приедет сотрудник полиции, необходимо предъявить ему паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Кроме того, ради подстраховки можно пригласить соседей.
Если арендатор сменил замки, хозяин жилья вправе пригласить сотрудников МЧС, чтобы те вскрыли дверь в присутствии собственника и понятых и обеспечили доступ в помещение. На месте происшествия в итоге составляется протокол.
Выселение квартирантов с детьми
Если квартиранты проживают в съемной квартире со своими детьми, это усложняет ситуацию. Вероятнее всего, придется предоставить им определенное время на поиск нового жилья. Следует воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время года.
Тем не менее, в законе нет запрета на выселение жильцов в холодный период. Но сама процедура может занять до нескольких месяцев.
Наличие у арендатора несовершеннолетних детей - это не смягчающий фактор. Если у жильцов нет временной регистрации, они обязаны покинуть чужую собственность сразу по первому требованию.
Выселение жильцов с временной пропиской
Некоторые собственники дают согласие на временную регистрацию арендаторов в своем жилье. В такой ситуации выгнать квартирантов можно лишь после завершения ее срока или же по решению суда о досрочном прекращении.
По завершении срока регистрации квартирант теряет право на пользование снятой квартирой. По требованию собственника жилец обязан сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться уже в судебном порядке.
Если квартиросъемщик не вовремя вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями или, например, ведет аморальный образ жизни, то собственник имеет полное право обратиться за досрочным прекращением временной регистрации. Данный вопрос решается в суде.
Выселение родственников
Чаще всего родственники проживают в квартире без всяких официальных договоров. Права собственника защищены законом, однако в то же самое время для арендаторов существует ряд поблажек:
- суд накладывает на собственника обязательство предоставления жилплощади на срок до 12 месяцев, если у родственника отсутствует источник дохода;
- точно такое же решение принимается касательно жильца, у которого есть работа, но нет средств;
- дети квартирантов-родственников ходят в школу рядом с данным местом временного проживания.
Минусы выселения из квартиры, если нет договора
Если стороны не заключили договор найма на квартиру, возникший по тем или иным причинам конфликт может принести негативные последствия всем сторонам. Далее разберем существующие риски подробнее.
Риски собственника
Больше всего неблагоприятные последствия наступают, в первую очередь, для арендодателя. Давайте, рассмотрим их.
Жалоба в налоговый орган
Некоторые владельцы не платят налоги от сдачи жилья в аренду, не заключая договор. Если денежные средства передаются по расписке, то квартирант может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия собственника жилплощади будут расценены как незаконное предпринимательство.
Арендодатель в данном случае нарушает ст. 75 НК РФ и ст. 119 НК РФ. В соответствии с законодательством, он обязан оплачивать налог с полученных денег и вовремя подавать налоговую декларацию.
Административный штраф
Обычно граждане, снимающие жилплощадь, пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если владелец допустил подобную форму проживания в период свыше 90 дней, то ему грозит административная ответственность, в соответствии со ст. 19.15.1 КоАП РФ. Хозяину придется заплатить штраф в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Если объект недвижимости расположен в Москве или Санкт-Петербурге, то штраф возрастет до 5 тыс. - 7 тыс. руб.
Уголовная ответственность
Владельца недвижимого имущества могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ за неуплату налогов. Правда, арендная плата должна быть больше 580 тыс. руб. в месяц для наличия состава преступления. Если в такой ситуации человек долгое время сдает жилье в аренду без оформления контракта (договора), может образоваться крупная налоговая задолженность. В таком случае ужесточается наказание. Рассмотрим, каким будет уголовное наказание за отсутствие арендного договора.
|
Собственник будет должен: |
|
|
1 |
Заплатить штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или же в размере заработка за 1-2 года. |
|
2 |
Просидеть под арестом шесть месяцев. |
|
3 |
Отбыть наказание в тюрьме в течение 12 месяцев. |
|
4 |
Выполнять принудительные работы в течение одного года. |
Материалы налоговой проверки являются доказательством преступления.
Если невозможно истребовать арендную плату
При нелегальной сдаче в отсутствие официального договора хозяин недвижимости лишается права истребовать задолженность по арендным платежам в случае ее возникновения. В суде у собственника не получится доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять средства за пользование жильем, если тот не платит. При этом судья может заинтересоваться таким делом и сообщить в налоговую о незаконном предпринимательстве.
Если испорчено имущество
Обычно в договоре найма указываются обязанность арендатора содержать занимаемую жилплощадь в надлежащем состоянии и бережно относиться к используемому имуществу. Также в договоре прописывается, какая конкретно ответственность за порчу чужой собственности.
Чем рискует квартирант
Квартирант при отсутствии договора также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Довольно часто квартиранты нелегально живут в съемном помещении в отсутствие временной регистрации. И за такое они могут быть привлечены к административной ответственности, наступающей по истечении 90 дней после заселения. Согласно ст. 19.15.1 КоАП РФ, необходимо будет заплатить штраф от 2-х до 3-х тыс. руб.
Изменение хозяином условий устной договоренности
Если отсутствует письменный договор, хозяин квартиры вправе изменить срок договора о найме. Тому, кто снял жилье, придется покинуть жилплощадь раньше, чем это планировалось. Причем ему могут не вернуть предоплату, если стороны изначально договорились, что арендные платежи будут вноситься заблаговременно за месяц или какой-то больший период.
Поднаем
При незаконной сдачи жилья в аренду хозяин может подселить к нанимателю других жильцов. Так как нет договора, арендатор не вправе принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Ведь обычно условие о запрете поднайма закрепляется в как раз в письменном договоре. Зеркальная же ситуация и с заселением третьих лиц вместе с нанимателем, когда по устной договоренности нельзя доказать, что наниматель должен был жить один, а, допустим, не с семьей.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Пример
Гр-н П. сдал без договора аренды собственную квартиру супругам А.. Но уже спустя восемь месяцев А. перестали платить за аренду из-за задержки зарплаты. Поскольку П. не получал от арендаторов средства в течении 2-х месяцев, то он попросил жильцов съехать. А., однако, отказались, сообщив, что они непременно в ближайшее время оплатят долг и больше не будут допускать задержек платежей. Тем не менее, в указанный срок долг так и не был погашен. Тогда гражданин П. пришел к А. и в их отсутствие взял их личный ноутбук, рыночная стоимость которого соответствовала общему размеру задолженности. Об этом собственник жилья сообщил А. уже по телефону. Мужчина сразу обратился в полицию, и П. привлекли к уголовной ответственности в соответствии с ч.1 ст. 330 УК РФ.
Существенность нанесенного ущерба всегда устанавливается судом, исходя из объективных обстоятельств рассматриваемого дела.
В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 14, арендодатель имеет право удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения арендного договора, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение. А потому такой способ защиты, как удержание, есть в гражданском праве, однако его можно применить лишь в том случае, если срок договора истек, но при устном договоре аренды нет возможности доказать, на какой срок стороны договаривались, и был ли запрет на удержание в их договоренности. В противном случае могут привлечь за самоуправство по ст. 330 УК РФ.
Судебная практика: выселение арендаторов
Суд Октябрьского района г. Белгорода постановил выселить Носовых из квартиры без предоставления другого жилья, но разрешил им оставаться в квартире до 15 июня 2012 года. Исполнительное производство началось 4 июля 2012 года. Носовы обратились в суд с просьбой отсрочить выселение до конца отопительного сезона. Суд удовлетворил просьбу частично,изменив срок выселения до 15 апреля 2013 года. ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Белгородской и Воронежской областям" подало частную жалобу, требуя отменить отсрочку, но судебная коллегия оставила определение суда без изменения, отклонив жалобу.
Частые вопросы
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель не платит за жилье полгода, если договором не был установлен более длительный срок, а в случае с краткосрочным наймом при невнесении платы более 2-х раз по истечении срока платежа, установленного договором; если наниматель разрушает или портит жилье; по решению суда, если жилье перестало быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ. Поэтому наймодатель менее защищен законом, нежели наниматель.
Когда арендатора нет дома, арендодатель не имеет права посещать квартиру, если иное не предусмотрено заключенным договором или соглашением сторон.
Данный вопрос ничем не отличается от вопроса выселения нанимателей из обычной квартиры. Выселить соседей по комнате в малосемейке можно из-за долгов по арендной плате. Если нет официального договора аренды, разрыв финансовых отношений также может произойти по воле хозяина малосемейки, если последнего не устраивает несвоевременная оплата, состояние квартиры после жильцов, или если он просто нашел других арендаторов. Выселение из квартиры такого типа арендатора допустимо также по общему заявлению жильцов квартиры, если выселяемый гражданин каким-то образом нарушает общественный порядок либо права соседей.
Жильцы должны известить владельца о том, что решили съезжать, минимум за 3 месяца., если иное не будет указано в договоре. Сейчас, как правило, договоры содержат короткие сроки: например, 14-30 дней. В подобных случаях, если стороны сумели разойтись полюбовно, у квартирантов не бывает проблем. Но при возникновении споров и разбирательств судья может признать недействительными иные сроки, отличные от нормативных трех месяцев.
Переход права собственности на недвижимое имущество, сданное в аренду, к другому лицу не зависит от уведомления об этом арендатора. Ненадлежащее уведомление арендатора о смене арендодателя повлечет только возложение на нового арендодателя рисков, которые связаны с оплатой аренды предыдущему арендодателю.
Российским законодательством не предусмотрены какие-либо отдельные особенности для жильцов коммуналок. Как правило, выселить квартирантов из таких квартир без их согласия возможно после общего обращения всех жильцов. Ссоры в квартирах коммунального типа возникают достаточно часто, их приходится решать полюбовно или же параллельно подыскивать другое жилье. Собственник вправе выселить человека, снимающего жилплощадь, если тот мешает соседям и нарушает тем или иным образом общие правила, порядки и законы. Отсутствие заключенного арендного договора лишь упрощает данный процесс.
Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Ответственным по договору перед арендодателем остается именно арендатор, а договор субаренды при этом не может быть заключен на срок, превышающий срок арендного договора. К договорам субаренды применимы правила о договорах аренды, если что-то иное не установлено законом РФ или иными правовыми актами (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Заключение эксперта
Таким образом, собственник вправе выселить квартирантов без договора. Рекомендуется решить данный вопрос мирным путем. В случае возникновения конфликта придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут тот или иной риск ответственности перед государством.
