Сущность долевой собственности
Если имущество имеет статус «долевая собственность», то это означает, что объект недвижимости принадлежит двум или более лицам или организациям. Доли могут быть как равнозначными, так и различаться, исходя из договоренностей между собственниками, например, один может владеть половиной (1/2 доли в квартире), второй – 1/3, третий – 3/4 и пр.
| Нет, такого опыта не имею | 72 |
| Да, оформляли | 53 |
Выделение долей может произойти по согласию сторон либо быть обязательным по закону. Например, при покупке жилья с использованием средств материнского капитала закон требует обязательного выделения долей для всех членов семьи.
Если вы решили продать свою долю, то важно сначала уведомить об этом других владельцев и предложить им право первоочередной покупки. В случае их отказа вы вправе предложить свою долю третьим лицам.
Пример из практики:
Гражданин И. и А. унаследовали от отца загородный коттедж. И. захотел продать свою часть, так как ему предложили хорошую цену от заинтересованного покупателя. Однако он не посчитал нужным согласовывать сделку с А., так как находился с ним в продолжительном конфликте. В результате, был заключен договор купли-продажи квартиры в долевой собственности. Но в момент, когда А. узнал о продаже, он направил иск в суд о переводе прав и обязанностей покупателей на истца.
Какая бывает собственность
Что касается видов собственности, то можно выделить общую совместную собственность, когда доли между собственниками не распределяются, и общую долевую – в этом случае доли определяются законом или соглашением между владельцами.
Если собственник имеет микродолю, то в соответствии с ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, договор купли-продажи части квартиры в подобной ситуации считается ничтожным (распространяется на отношения, возникшие после 1 сентября 2022 года). Также из этого правила есть исключение – использование материнского капитала во время сделки.
Уведомление дольщиков
Владелец части квартиры должен предупредить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры. Важно, что в предупреждении должны быть четко прописаны условия предстоящей сделки и цена доли. Уведомить остальных собственников можно различными способами:
- при личной встрече;
- отослав письмо, только обязательно с отметкой о его вручении;
- воспользовавшись услугами телеграфной связи.
Если же количество собственников в рамках долевой собственности больше, чем превышает двадцать человек, то достаточно разместить соответствующее объявление на официальном сайте Росреестра. Но указанное правило не действует в случаях, если продается доля, находящаяся в праве общей собственности.
В случае если за этот период ни один из совладельцев не выразил желание выкупить долю, то продавец имеет право оформить договор купли-продажи доли в квартире с третьим лицом.
Для ускорения процесса продажи можно попросить остальных собственников подтвердить в письменной форме отказ от преимущественного права покупки. В таком случае ожидание месячного срока, который дается на ответ, становится необязательным. Вы можете заверить такой отказ у нотариуса для придания ему юридической силы.
Содержание договора
Проект договора купли-продажи доли по своей сути схож с договором, оформляемым при продаже целого объекта недвижимости. Тем не менее, существуют определенные особенности, которые необходимо учитывать при его составлении. Договор купли-продажи на долю в квартире должен содержать следующие данные:
|
Пункт |
Расшифровка |
|
Описание объекта сделки |
Указывается точный размер продаваемой доли, общая площадь квартиры, количество комнат, а также перечень мебели, если она входит в цену, точный адрес помещения и его кадастровый номер. |
|
Стоимость части |
В договоре должна быть отражена именно та сумма, которая была заявлена в уведомлении о продаже, иначе сделка может быть оспорена другими дольщиками. |
|
Информация о долях и собственниках |
Здесь необходимо указать данные о тех, кто после продажи сохранит за собой право пользования жильем. Если такая информация отсутствует, то может возникнуть спор с проживающими, и покупатель может инициировать процедуру расторжения сделки. |
|
Сведения об обременениях |
К примеру, если на долевую собственность наложен залог, установлена рента или она находится в ипотеке, то это должно быть отражено в договоре. |
|
Сведения о продавце и покупателе |
Данные ФИО, номер и серия паспортов, прописка и пр. |
Также в договор можно включить информацию о том, как будет происходить расчет, о сроках, в которые средства должны быть переданы покупателю, а также о датах, в которые помещение будет освобождено.
Вы можете самостоятельно составить договор или обратиться за помощью к квалифицированным юристам ЕЮС, которые учтут все нюансы сделки и предоставят необходимую поддержку. Если же вы хотите пройти этот путь самостоятельно, то используйте шаблон, составленный юристами ЕЮС специально для вас.
Скачать Обращение к нотариусу
Удостоверять договор у нотариуса в данном случае необходимо для того, чтобы подтвердить факт уведомления всех сторон об условиях сделки, а также того, что другие дольщики отказываются приобрести часть на предложенных условиях. Нотариус также проверяет законность и соответствие условий договора действующим нормативным актам.
Нотариальное заверение договора считается обязательным условием, за исключением случаев, когда договор купли-продажи квартиры заключается от нескольких собственников в рамках одной сделки. Также услуги нотариуса могут потребоваться и в случае продажи доли в квартире между родственниками. Другой исключительный случай – когда недвижимость участвует в программе реновации в Москве.
Для процедуры нотариального заверения участники сделки должны предоставить следующий пакет документов:
- паспорта участников;
- договоры и акт о передаче доли (однако учитывайте, что многие нотариусы не принимают договоры составленные самостоятельно);
- уведомление, отправленное другим собственникам, либо их письменные отказы от права покупки части помещения;
- согласие, полученное от опеки, если долевым собственником является ребенок, не достигший 18 лет;
- нотариально заверенная доверенность, если сделку будет проводить не сам продавец, а его представитель.
Стоимость нотариального удостоверения складывается из госпошлины за выполнение нотариального действия и оплаты за юридические и технические услуги. Размер госпошлины составляет 0,5% от суммы сделки. Однако размер госпошлины не может превышать 300 рублей, а также быть больше 20 тыс. рублей. Оплата непосредственно за услуги, которые предоставляет нотариус, зависит от региона, где они будут предоставлены, и может составлять от 400 рублей до 24 тыс. рублей.
Регистрация перехода права собственности
Процесс оформления права собственности на приобретенную долю в жилом помещении начинается с момента, когда данные о новом владельце будут внесены в госреестр. Чтобы стать законным хозяином доли квартиры, необходимо пройти несколько этапов.
- Подготовьте пакет документов, который включает личный паспорт, составленный в соответствии с законодательством договор, а также акт, подтверждающий факт передачи доли недвижимости.
- Нотариусом или сотрудником МФЦ заполняется заявление на регистрацию права собственности .
- Подготовьте документы, подтверждающие уведомление других участников долевой собственности о будущей продаже или их отказ от преимущественной покупки.
- Оплатите госпошлину и предоставьте квитанцию об уплате (делать это необязательно, но чтобы не затягивать процесс лучше приложить подтверждение оплаты).
- Предоставьте собранные бумаги в Росреестр. Это можно сделать через посредника в лице нотариуса, лично обратившись в МФЦ, через официальный сайт Росреестра или используя онлайн-сервисы для электронной подачи документов.
Судебная практика
В районный суд Тюмени обратилась гражданка, выступившая в роли истца, с требованием признать недействительным договор мены, заключенный между ее соседкой-ответчицей (совладелицей квартиры) и третьими лицами.
Ответчица договорилась об обмене своего имущества и долевой собственности своего ребенка на отдельную квартиру с семьей, состоящей из четырех человек. Истица считала, что данный обмен нарушает ее преимущественное право на покупку части, принадлежащей соседке (ст. 250 ГК РФ).
Районный и областной суд поддержали позицию истицы, признав договор мены недействительным на основании того, что ответчица не представила доказательства того, что истец был правильно уведомлен о намерениях продажи доли. Следовательно, это нарушает преимущественное право покупки.
Судебная коллегия ВС РФ, рассматривая обращение гражданки, указала на необходимость соблюдения условия о проверке наличия уведомления от продавца, оформленного в рамках законодательства РФ. ВС РФ подчеркнул, что важным является указание в уведомлении цены долевой собственности и условий продажи, а также подтверждение платежеспособности истицы.
С учетом выявленных нарушений и отсутствия доказательств правильного уведомления истца, а также неправомерного изменения цены, ВС РФ отменил решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Частые вопросы
Покупка долевой собственности без уведомления остальных собственников может привести к судебным спорам, так как у сособственников есть преимущественное право покупки.
Продажа доли с арестом, по закону, невозможна до снятия ограничений. Это обусловлено тем, что арест является препятствием для регистрации перехода права собственности. Поэтому обязательно нужно проверять факт наличия обременений.
В таком случае собственник может оформить доверенность на другое лицо для подписания отказа от его имени. Либо нужно просто выждать срок (30 дней), в течение которых собственник должен ответить на уведомление.
Заключение юриста
При совершении сделки купли-продажи доли в квартире крайне важно уделить внимание юридической чистоте процесса, включая сбор всех необходимых документов и согласование условий с остальными собственниками. Правильное оформление договора и своевременная регистрация перехода права собственности в Росреестре обеспечат защиту интересов всех участников сделки и помогут избежать возможных правовых споров в будущем. Поэтому, если вам необходимо составить договор купли-продажи доли в квартире в 2024 году – обратитесь за помощью к юристу.
