Общие положения
Аренда муниципальной недвижимости – это предоставление недвижимого объекта, принадлежащего муниципалитету, во временное пользование юридическому или физическому лицу в результате торгов или без их проведения.
Муниципальное имущество, в зависимости от его типа, предоставляется в аренду по правилам, предусмотренным:
- ЗК РФ;
- ФЗ-135 от 26.07.2006 г.;
- различными нормативно-правовыми актами, принятыми Правительством РФ и субъектами РФ.
Муниципальное имущество является самостоятельной собственностью муниципалитета и не входит в состав государственной (ст. 214 ГК РФ). Им владеют муниципалитеты, например, городская или сельская администрация.
По закону, сдать объект в аренду может только собственник, то есть муниципальное образование, а вот кто будет действовать от его лица, зависит от ситуации. Как правило, это председатель сельского совета, мэр города и т.д.
Арендовать такое имущество может любой человек или организация. И не важно, где именно вы планируете снимать помещение — в Красноярске, в Москве, или в самой глухой деревне. Главное – соблюдать все правила, установленные законодательством. Но чаще всего арендаторами муниципальной собственности становятся именно компании.
Как арендовать муниципальное помещение
Говоря простым языком, чтобы взять в аренду муниципальное помещение, вам необходимо найти подходящий объект и заявиться на торги. По общим правилам, недвижимость, принадлежащая муниципалитетам, передается во временное пользование победителям аукциона, то есть тем, кто предложит самую высокую арендную плату.
Но есть и исключения. В некоторых случаях граждане и юридические лица могут арендовать земельный участок, помещение или другую недвижимость в упрощенном порядке, то есть без проведения аукциона.
| Да | 72 |
| Нет | 56 |
| Планирую арендовать | 47 |
Порядок проведения торгов
Время от времени муниципалитеты выставляют некоторые принадлежащие им объекты недвижимости на торги с целью предоставления их во временное пользование за плату. Как правило, инициатором аукциона может стать уполномоченный орган (Росимущество) или лицо, планирующее арендовать имущество.
Муниципальная аренда нежилых помещений либо иных объектов доступна многим — будь то крупная организация, имеющая множество филиалов, индивидуальный предприниматель с небольшим магазином или простой человек, планирующий использовать недвижимость в личных целях.
Как показывает практика, для аренды муниципального имущества в большинстве случаев вам придется самостоятельно обращаться в администрацию с заявлением о проведении торгов. Но не всегда. Если аукцион уже назначен, то вам достаточно лишь заявиться на него. В целом, чтобы получить недвижимость во временное пользование за плату, вы можете придерживаться общепринятой инструкции.
- Обратитесь в местную администрацию с заявлением о проведении аукциона с целью передачи недвижимости во временное пользование за плату. Форма заявления утверждается на местном уровне.
- Дождитесь уведомления о проведении торгов. Его опубликуют в свободном доступе и отправят вам, указанным вами способом.
- Заявитесь в качестве участника аукциона. Не забудьте подготовить для этого документы и внести задаток.
- Примите участие в торгах. В назначенный день вам нужно прибыть на место и подтвердить свою личность. Если торги проходят в электронном виде, то зарегистрироваться на электронной площадке и также подтвердить свое участие.
Будьте готовы к тому, что в аукционе будут принимать участие и другие лица. На него может заявиться любой желающий, кто не включен в реестр недобросовестных участников. Получение объекта в аренду зависит от активности других «игроков», ведь соглашение заключается с тем, кто победит на торгах.
Если вы одержали победу, то вам предложат заключить договор. Если вы не подпишете его в установленный законодательством срок (в течение 30-ти дней), то вы утратите право на получение недвижимости в безвозмездное пользование.
Есть еще один важный нюанс. Если договор аренды будет заключен на срок от 1 года, то после его заключения вам нужно будет обратиться в Росреестр для регистрации права временного пользования.
Итак, в большинстве случаев, для организации торгов в отношении планируемого к аренде объекта вам предстоит подать заявление в местную администрацию. Юристы ЕЮС подготовили типовой образец такого документа. Н если типовой образец по каким-то причинам вам не подходит, то поручите его составление юристам — они помогут составить персонализированный документ и исключат возможные ошибки, которые зачастую приводят к получению неудовлетворительного решения.
Скачать Аренда муниципального имущества вне аукциона
Свободные муниципальные помещения могут быть переданы в аренду в результате аукциона. Но у некоторых лиц есть шанс арендовать недвижимость без проведения торгов. Упрощенный порядок доступен:
- государственным и муниципальным учреждениям;
- некоммерческим организациям;
- тем, кто планирует арендовать часть помещения размером до 20 м2, при условии, что эта доля не превышает 50% данного помещения;
- тем, кто ранее арендовал данный объект и добросовестно исполнял обязанности, предусмотренные соглашением в рамках заключения договора на новый срок.
Также, арендовать недвижимость, практически без проведения торгов может лицо, подавшее единственную заявку. В таком случае аукцион отменяется, а договор заключают с единственным заявителем или участником.
Стоимость аренды муниципального помещения
Если вы планируете снять муниципальное помещение — в аренду его вам передаст управа района, города или поселка, то, наверняка, вы уже задумались о стоимости временного пользования недвижимостью. Стоимость аренды определяется на основании кадастровой, нормативной или рыночной стоимости — в процентах от нее. Более точный размер арендной платы назвать невозможно, так как он зависит от множества параметров.
Но есть один важный нюанс, на который юристы ЕЮС рекомендуют обратить особенное внимание. Субъекты малого и среднего предпринимательства претендуют на получение существенной скидки на аренду муниципального имущества от суммы, определенной в результате оценки.
|
Год аренды |
Стоимость аренды, в % от ставки, указанной в договоре |
|
Первый |
40 |
|
Второй |
60 |
|
Третий |
80 |
|
Четвертый и далее |
100 |
Скидка предоставляется исключительно тем субъектам малого и среднего бизнеса, которые планируют заключить договор аренды на срок не менее чем 5 лет. При чем таким соглашением должно быть предусмотрено право арендатора получить недвижимость в собственность на льготных условиях, к примеру, в рассрочку и пр.
Пример
Давайте рассчитаем потенциальную стоимость аренды муниципального помещения, площадью 100 м2. Предположим, что по результатам торгов установлена арендная плата 25 000 руб. в месяц. Вы, как субъект малого предпринимательства, претендуете на получение объекта на льготных условиях. В таком случае, в первый год вам нужно платить: 25000 * 40% = 10000 руб., во второй – 25000 * 60% = 15000 руб., в третий – 20000 руб., в четвертый и последующий – полную стоимость в 25 000 руб.
Кадастровая стоимость определяется уполномоченным в этом специалистом. Как правило, при заключении договора аренды и даже перед проведением торгов она уже известна.
Рыночная стоимость представляет собой цену, по которой аналогичные объекты сдают во временное пользование иные собственники. Зачастую, она существенно отличается от кадастровой, так как при установлении платы владельцы ориентируются совершенно на иные параметры, к примеру, престижность района, экономическую обстановку в регионе, политическую ситуацию и пр.
Судебная практика
Как показывает правоприменительная практика, если арендатор недобросовестно исполняет свои обязанности, предусмотренные договором аренды, то арендодатель вправе требовать расторжения соглашения.
Так, Администрация с/с обратилась с исковым заявлением в суд к ИП Р. с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок 10 лет.
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что мужчина, который является индивидуальный предпринимателем, для целей торговли арендовал муниципальное помещение. По сути, в нем должен был располагаться магазин, но бизнесмен решил использовать его в производственных целях. Он организовал там мини-пекарню, что не соответствует целевому использованию. Суд удовлетворил исковое заявление местной администрации в полном объеме.
Частые вопросы
Все зависит от условий договора. По общим правилам, его расторжение возможно по согласию сторон или в судебном порядке, в случае неисполнения или ненадлежащего выполнения обязанностей.
Да. Арендатор может изменять арендную плату, но не чаще чем 1 раз в год.
Все зависит от условий соглашения. Как правило, если арендатор не оплачивает аренду в течение 3-х и более месяцев подряд, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.
Заключение юриста
Аренда муниципального помещения в 2024 году представляет собой передачу физическим и юридическим лицам во временное пользование за плату недвижимости, принадлежащей муниципалитетам. Имущество передается в аренду по результатам торгов — договор заключается с тем, кто в торгах победил. В исключительных случаях соглашение может заключаться и без проведения аукциона.
