Товарищество собственников жилья

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это организация, инициаторами создания которой выступают владельцы квартир МКД. ТСЖ функционирует как некоммерческая организация. Его ключевая миссия — это организация управления и надзор за всем, что является общей собственностью дома, включая стены, крышу, подвал, земельный участок, а также общедомовые устройства и инженерные коммуникации.

Ключевые обязанности ТСЖ заключаются в управлении и поддержке дома в оптимальном состоянии, что включает в себя: предоставление коммунальных услуг, уход за территорией вокруг дома, а также решение повседневных управленческих задач. Подробные положения о работе и структуре таких товариществ описаны в 13 главе Жилищного кодекса РФ.

Если вы планируете внедрить управление ТСЖ в многоквартирном доме, но не знаете, с чего начать, — юристы ЕЮС с большим опытом в жилищном праве помогут вам на каждом этапе этого процесса. Наши специалисты расскажут, как провести собрание, оформить документы и соблюсти все юридические требования. Обладая опытом работы с ТСЖ, мы поможем избежать ошибок и наладить эффективное управление домом в интересах всех собственников.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет

Узнать подробности

Структура ТСЖ

Центральный орган по управлению многоквартирным домом — это общее собрание, на котором собираются все владельцы квартир. Именно здесь определяют, кто будет осуществлять управление зданием — управляющая компания или ТСЖ. На этих же собраниях рассматриваются и решаются ключевые вопросы, связанные с использованием общедомового имущества и его управлением.

Если собственники решат создать товарищество, то при организации ТСЖ нужно разработать структуру этого некоммерческого партнерства:

Порой ТСЖ нанимает профессионального управляющего, если собственникам не хватает опыта или навыков для управления. Управляющий, работающий на условиях оплаты, берет на себя организационные вопросы. Несмотря на дополнительные затраты, такой вариант зачастую оказывается выгоднее содержания МКД управляющей компанией. Если вам нужна помощь по вопросам создания ТСН, обращайтесь к нашим специалистам Европейской Юридической Службы.

Кто может стать членом товарищества

Членами товарищества могут быть только владельцы помещений в многоквартирном доме, арендаторы не имеют такого права. Членство полностью добровольное — чтобы его оформить, нужно следовать несложному алгоритму:

1. Быть собственником жилья в данном доме.
2. Написать заявление в свободной форме — никаких строгих требований к его виду закон не устанавливает.
3. Передать заявление в правление товарищества вместе с документами, подтверждающими право собственности (например, с выпиской из ЕГРН).

Далее вы можете ознакомиться с образцом заявления, который подготовили юристы по ТСЖ ЕЮС. Используйте его при составлении документа, если вы планируете вступать в ТСЖ.

Образец заявления

Заявление на вступление в ТСЖ в 2025 году

Скачать

Член ТСЖ получает определенные права: он может баллотироваться на должность председателя, запрашивать отчеты о деятельности товарищества и участвовать в работе ревизионной комиссии. Также на него возлагается обязанность регулярно оплачивать членские взносы.

Автоматическое прекращение членства в ТСЖ происходит, когда человек теряет право собственности на жилье, например, в результате его продажи или передачи в дар. Кроме того, каждый член товарищества имеет право добровольно выйти из его состава, подав заявление председателю. Однако закон не предусматривает возможности принудительного исключения из числа членов ТСЖ.

Права и обязанности жилищного товарищества

Права и обязанности, возлагаемые на правление товарищества собственников, прописаны в ст. 148 ЖК РФ. В частности, ТСЖ несет ответственность за то, как будет происходить управление и обслуживание МКД. Товарищество имеет право заключать договоры подряда с компаниями с целью проведения ремонтных работ.

Оно также может заключать соглашения с управляющей компанией для оказания специфических услуг, оплачиваемых после их выполнения. Кроме того, правление вправе нанимать подрядчиков напрямую, которые будут отвечать перед ТСЖ за качество работы, в то время как само правление должно отчитываться перед жильцами.

Так как ТСЖ является юридическим лицом, то товарищество вправе заниматься коммерческой деятельностью на территории дома. Например, сдавать в аренду пустующие помещения, технические этажи или подвалы, а также размещать рекламу на фасаде здания. Извлеченные из этого доходы могут быть направлены на улучшение жилищных условий дома и двора, покрытие дополнительных расходов на обслуживание или даже сокращение платы за некоторые коммунальные услуги. Однако, вопросы заключения договоров и других значимых решений решаются на общем собрании.

Обязанности ТСЖ, в том числе перед жильцами, установленные ст. 148 ЖК РФ, охватывают ряд ключевых аспектов управления и поддержания МКД, включая:

• строгое соблюдение устава организации и действующего законодательства;
• эффективное управление зданием, что включает найм персонала и заключение контрактов с подрядчиками для выполнения необходимых работ;
• регулярную подготовку и демонстрацию финансовой отчетности;
• мониторинг своевременной оплаты коммунальных платежей жильцами;
• организацию собраний собственников с обязательным уведомлением каждого участника о времени и месте их проведения.

Кроме того, правление обязано информировать жильцов о запланированных ремонтах и возможных временных ограничениях подачи воды, электричества и других услуг. Для этой цели могут быть задействованы различные методы коммуникации, включая общедомовой чат, размещение объявлений в общественных местах или личный обход квартир активными участниками ТСЖ для непосредственного информирования жильцов.

Как создается ТСЖ

Жильцы многоквартирного дома могут в любой момент решить организовать товарищество собственников жилья, начав с подготовки всех необходимых документов. Для обеспечения правильности процедуры и минимизации ошибок полезно будет привлечь юриста со знанием специфики ЖКХ.

Процесс формирования ТСЖ начинается с создания инициативной группы из 3–5 активных участников, которые возьмут на себя ответственность за коммуникацию с другими собственниками. Оценка стоимости управления домом является следующим шагом — данная сумма указывается в платежных квитанциях как «Содержание общего имущества». Разделите общую годовую стоимость на площадь всех помещений, чтобы получить ставку за квадратный метр. Если расчет покажет, что стоимость выше, чем у услуг управляющей компании, то создание ТСЖ может оказаться экономически нецелесообразным для собственников.

Проведение общего собрания собственников

Чтобы юридически закрепить переход дома под управление ТСЖ, нужно провести собрание жильцов. Группа собственников-инициаторов перехода, должна подготовить бюллетени для голосования для всех собственников недвижимости в многоквартирном доме. Также определяется срок и время голосования.

Обязательно нужно известить собственников о будущем голосовании. Для этого можно запросить список владельцев в УК, так как она ведет собственный реестр. Управляющая компания обязана предоставить эти данные инициатору собрания.

Уведомление жильцов должно произойти не позже, чем за 10 дней до встречи. Приглашения можно доставить лично или отправить заказным письмом тем, кого не оказалось дома. Некоторые ТСЖ делают поквартирный обход с целью оповещения жильцов, оставляют сообщения в домовых чатах или развешивают объявления.

На собрании оглашается повестка дня, включающая ключевые вопросы, которые подлежат голосованию. Вопросы могут меняться в зависимости от ситуации в доме, но обязательно обсуждаются следующие:

• выбор и назначение председателя, секретаря собрания для фиксации результатов;
• утверждение способа управления домом — товариществом или управляющей компанией;
• одобрение устава товарищества, утверждение состава правления и ревизионной комиссии;
• назначение ответственного за регистрацию товарищества;
• выбор места хранения документов товарищества;
• утверждение названия ТСЖ.

Инициативная группа может добавить и другие актуальные вопросы, связанные с деятельностью будущего товарищества. Пункты повестки нельзя менять в процессе собрания, так как они дублируются в бланках для голосования. Формулировать вопросы нужно так, чтобы ответы были однозначными: «за», «воздержался» или «против».

Для утверждения вопросов на собрании ТСЖ требуется более половины голосов от собственников. После завершения собрания необходимо составить окончательный протокол, который фиксирует результаты голосования. Его нужно оформить в трех экземплярах: один для председателя, другой для управляющей компании и третий для ГЖИ.

Регистрация товарищества

Товарищество оформляется как юридическое лицо через ИФНС в организационно-правовой форме ТСН. Документы для регистрации можно подавать как непосредственно в инспекции, так и через интернет, если функционал доступен в вашем региональном отделении ИФНС.

Для регистрации потребуются следующие документы:

• Устав ТСЖ, включающий основные положения о порядке управления и распоряжения общим имуществом.
• Протокол собрания.
• Листы для голосования
• Заявление по форме № Р11001.
• Квитанция о том, что была уплачена госпошлина в размере 4000 рублей.

Федеральная налоговая служба рассматривает поданные документы и выносит вердикт в течение трех рабочих дней. Если все в порядке, то товариществу присваивают ИНН и ОГРН. В случае выявления ошибок или нарушений, налоговая служба направляет заявителю отказ, аргументированно указывая на допущенные недочеты. После получения ИНН и ОГРН, что подтверждает успешную регистрацию, ТСЖ остается лишь заказать печать и открыть банковский счет для совершения финансовых операций.

Читайте также Как и куда пожаловаться на управляющую компанию

Судебная практика

Суть спора заключалась в том, что председатель ТСЖ оплатил наложенный на него административный штраф с расчетного счета ТСЖ, что стало предметом уголовного разбирательства. Впоследствии было проведено общее собрание собственников, где члены товарищества протоколом утвердили его действия по оплате штрафа за счет средств товарищества.

Частые вопросы

Заключение юриста

Товарищество собственников жилья в 2025 году дает собственникам больше контроля над управлением домом и возможностью улучшить качество предоставляемых услуг. При грамотной организации и поддержке специалистов владельцы квартир могут эффективно распределять средства, направлять их на нужды дома и, в конечном итоге, улучшать свои условия проживания.