Когда можно и когда нельзя подарить землю без дома
По общему правилу, земля и находящиеся на ней постройки тесно связаны. Соответственно, и отчуждать такие объекты по отдельности нельзя. Однако в ст. 35 ЗК РФ предусматриваются некоторые обстоятельства, когда земельный участок можно продать, подарить или распорядиться им иным образом. К ним относятся случаи, когда:
- землей и постройкой владеют разные лица;
- до момента заключения договора дарения не была окончена кадастровая регистрация дома, находящегося на земельном участке;
- дом или другой объект построен на территории неприватизированного земельного надела;
- подарком является доля земли, которая выделена в натуре, а выделение части дома при этом невозможно;
- постройка, находящаяся на территории з/у, считается изъятой из оборота в соответствии с нормами земельного законодательства;
- объект расположен на участке по договору сервитута.
При оформлении договора дарения земельного участка, на котором построен дом, необходимо внимательно изучить требования законодательства по таким сделкам. Часто даритель не вправе передавать в дар только землю без построек.
| Получал(-ла) | 86 |
| Не получал(-ла) | 73 |
Порядок оформления дарственной на земельный участок без дома
Чтобы заключить договор дарения земельного участка без построек, нередко дарителям приходится совершить ряд предварительных действий. Например, если земельный участок не приватизирован или дом официально не зарегистрирован. Однако в целом алгоритм действий схожий.
Если у дома и земли разные собственники
По закону нельзя отчуждать постройки отдельно от участков, и наоборот. Однако на практике встречаются случаи, когда земля принадлежит одному собственнику, а домом владеет другой. Такое может произойти, если:
- документы на дом и землю оформлялись до принятия ЗК РФ в 2001 г.;
- право собственности на дом было оспорено в судебном порядке (например, в результате наследственного судопроизводства);
- дом был построен на чужом участке, которым лицо пользовалось по договору аренды и т.д.
Пример из практики
Гражданин А. подал в судебный орган иск на гражданина Б. о признании права собственности. Он представил суду документы, подтверждающие, что строительство дома производилось за его счет. Гражданин А. выиграл дело.
В таком случае владелец дома вправе без разрешения собственника земельного участка подарить здание любому лицу. При этом к одаряемому автоматически перейдут те же права на землю, что были у дарителя. Например, если был оформлен сервитут или договор аренды, новый собственник будет продолжать пользоваться земельным участком на тех же основаниях.
Если земля не приватизирована
Лица, пользующиеся государственной недвижимостью на условиях долгосрочной аренды, вправе приватизировать ее, то есть получить в частную собственность. Однако до сих пор это право реализовали не все граждане. При этом многие не знают, ограничены ли они в правах на распоряжение наделом и можно ли подарить неприватизированную землю без дома.
Законом предусматривается право не только приватизировать имущество, но и отказаться от этой процедуры. Так, лицо вправе написать заявление в орган гос. регистрации об отказе от приватизации земельного участка в пользу родственника. Лицо, в пользу которого был написан отказ, может на свое имя оформить право собственности на землю, а затем оформить дарственную на третье лицо.
Если дом не зарегистрирован официально
Подарить земельный участок с неоформленным домом нельзя. Однако если владелец земли зарегистрирует его на свое имя, то подарить такой надел без построек тоже недопустимо. Выход из этой ситуации – оформление дома на другое лицо.
Доверенному лицу необходимо обратиться в орган Росреестра и подать заявление на регистрацию неоформленного здания на себя. Только после получения кадастрового паспорта на дом возможно получение права собственности на дом.
Владельцу земельного участка останется оформить дарственную на одаряемого. При этом дом останется в собственности у доверенного лица.
Общие этапы заключения сделки
После выполнения подготовительной стадии в зависимости от конкретных обстоятельств дарения, даритель может перейти к остальным этапам. Как правило, они одинаковы для всех дарственных:
1. Подготовка документов. Комплектность документации зависит от конкретной ситуации. В целом требуется собрать такие документы, которые смогут подтвердить законность процедуры дарения земли без расположенного на ней дома.
2. Согласование условий сделки с другой стороной. У одаряемого необходимо уточнить, согласен ли он подписать договор, устраивают ли его условия. Это важно, поскольку потенциальный получатель подарка может от него отказаться.
3. Подписание дарственной и акта приема-передачи. Как правильно составить договор дарения и что в него включить, расскажем далее. Количество экземпляров необходимо составить на один больше, чем сторон.
Также следует подписать и акт приема-передачи земли. В документе необходимо указать, какой конкретно земельный участок передается и на каком основании.
4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре. Для этого нужно подготовить тот же пакет документов, что и при оформлении дарственной, а также оплатить госпошлину. Подать заявку можно онлайн на портале Госуслуг, через МФЦ или отделение Росреестра. Срок ожидания ответа, как правило, составляет до 10 дней.
5. Уплата налога при необходимости. Полученный в дар земельный участок расценивается государством как доход, поэтому придется уплатить налог. Если дарственная подписывалась близкими родственниками, то сделка не подлежит налогообложению.
Обязательные условия договора дарения
В гражданском законодательстве установлены существенные условия договора дарения. Если их не включить в сделку, то она не будет действительной. Перечислим обязательные пункты для дарственной:
- Дата заключения договора.
- Место сделки.
- Данные контрагентов – паспортные данные, свидетельство о рождении, доверенность и т.д.
- Предмет договора – недвижимый объект, который передается на безвозмездной основе в виде подарка. В этот пункт включаются все данные об имуществе: кадастровые сведения, местоположение недвижимости, размер, технические и оценочные данные о постройках на земельном участке.
- Права и обязанности контрагентов, которые участвуют в сделке.
- Дополнительные условия, которые могут влиять на действительность договора, то есть отмену дарения.
- Реквизиты дарителя и одаряемого.
- Подписи сторон договора.
Также к договору следует добавить приложения в соответствии с гражданским законодательством: выписку из реестра на земельный участок и акт приема-передачи имущества.
Воспользуйтесь нашим примером оформления договора дарения, чтобы упростить себе задачу составления дарственной:
Скачать Документы для оформления дарственной
Для составления и подписания договора дарения в соответствии с действующим законодательством понадобятся следующие документы.
|
Перечень документов |
|
Идентифицирующие документы контрагентов – паспорт или свидетельство о рождении |
|
Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, или нотариально заверенная доверенность (если даритель не лично подписывает сделку) |
|
Правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи) |
|
Выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером и данными о размере земли, ее адресе, целевом назначении и т.д. Выписка должна быть получена не ранее 6 месяцев на момент подписания соглашения |
|
Техническая документация на строения в границах участка, которая подтвердит возможность сохранить право собственности прежнего владельца без отчуждения в пользу нового собственника земли |
|
Справки, которые подтвердят наличие или отсутствие обременений на земельный участок. К примеру, долги по коммунальным услугам или налоговым выплатам |
|
Если у дарителя есть супруг, то ему нужно предоставить его письменное согласие на передачу имущества по договору дарения. Согласие в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Правило действует даже в том случае, если имущество приобреталось до заключения брака. Несоблюдение этого условия приведет к потенциальной отмене дарственной |
|
Если земельный участок передается по договору дарения, то нужно представить документы, которые докажут родство между дарителем и одаряемым. Это может быть свидетельство о рождении и другие документы. Это поможет избежать уплаты налога в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости |
Пакет документов, состоящий из вышеуказанных бумаг, прикладывается вместе с дарственной при регистрации соглашения в Росреестре.
Важно! Если на земельном участке находится строение, то нужно представить документы, подтверждающие его принадлежность к третьему лицу. Если этого не сделать, то не получится передать землю без дома в дар.
Стоимость и сроки
Если договор дарения был нотариально заверен, то на его регистрацию в Росреестре уйдет не более 3 рабочих дней. В том случае, если дарственную направляет сам нотариус, срок может быть сокращен до одного дня. Если в нотариальную контору не обращаться, срок регистрации сделки в среднем занимает до 10 дней.
Цена оформления договора дарения формируется из трех составляющих:
- Нотариальное заверение договора.
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Уплата налогов за земельный участок и строения на нем.
Нотариус
Региональная нотариальная палата устанавливает только предельную стоимость заверения. Однако стоимость не может быть дешевле 0,5% от цены имущества. Цена за заверение дарственной в среднем стоит 3000-5000 рублей.
Стоимость нотариальных услуг формируется в зависимости от нотариальной конторы и субъекта РФ. В одном регионе или городе могут быть разные цены на одну и ту же услугу.
Нотариальное заверение не всегда является обязательным условием для действительности договора дарения. Заверять дарственную нужно, если в сделке участвует несовершеннолетний или даритель передает долю.
Государственная регистрация
После того как договор дарения заверен, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Стоимость регистрации зависит от правового статуса одариваемого. Если он является физическим лицом, то зарегистрировать получаемое имущество можно за 2000 рублей, но если получателем земельного надела становится организация, сумма увеличивается до 22000 рублей.
Налоги
Еще одна обязательная часть договора дарения – уплата налоговых платежей за получаемое имущество. Обязанность по уплате налогов ложится на одаряемого. Если получатель имущества является гражданином РФ, то налоговая ставка равняется 13% от кадастровой стоимости недвижимости. Для иностранцев налоговый платеж составляет 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские организации уплачивают 13%, а иностранные – 30%.
Как подтвердить, что у дома другой собственник
Документы, которые подтвердят, что дом принадлежит другому лицу:
- техпаспорт из БТИ;
- выписка из Росреестра;
- при наличии нужно представить документы, которые подтвердят переход права собственности на дом – договор купли-продажи, дарственная и другие соглашения.
Последний пункт не является обязательным. Поскольку, скорее всего, документы придется запрашивать у собственника дома, а он имеет полное право отказать. Однако технического паспорта и выписки из ЕГРН должно быть достаточно.
Частые вопросы
Согласно ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ, договор дарения не подлежит регистрации в Росреестре. Однако в любом случае потребуется зарегистрировать переход права собственности.
По закону, дарить дом отдельно от участка, и наоборот, не допускается. Это связано с тем, что эти объекты неразрывно связаны между собой. Однако из этого правила есть ряд исключений. Например, если у земли и дома разные собственники, если участок не приватизирован или дом не зарегистрирован. Также можно разделить надел на доли и подарить часть без построек.
Не каждое лицо вправе быть дарителем. Не могут оформлять дарственные на землю лица до 14 лет, а также их родители или опекуны от их имени. Дарителем и одаряемым не могут являться коммерческие организации. Также не допускается дарить подарки лицам, если это связано с их должностным положением или обязанностями (государственные служащие, сотрудники образовательных, социальных и медицинских учреждений).
Заключение эксперта
По общему правилу, оформить землю без дома нельзя. Но все же в некоторых случаях дарение участка без построек возможно. Например, если дом находится на участке по праву сервитута, изъят из оборота, не приватизирован или не зарегистрирован. Однако если даритель является собственником земли и расположенного на нем дома, он может выделить долю надела и подарить ее. В каждой ситуации требуется рассматривать основания для дарения участка без строений индивидуально.
