Расторжение договора купли продажи недвижимости

Законодательная база

Процедура купли-продажи квартиры регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Она производится на основании договора, в котором указываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, стоимость недвижимого имущества и иные условия, важные как для покупателя, так и для продавца.

Иногда случаются обстоятельства, которые резко меняют ситуацию. В частности, если имеет место неисполнение обязательств одной из сторон, это влечет за собо ущемление прав и законных интересов второй стороны. Российское законодательство защищает добросовестную сторону и дает возможность в подобных случаях расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора определен в гл. 29 ГК РФ. Проще всего расторгнуть его по обоюдному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Возможно прекращение действия договора купли-продажи (ДКП) в особых случаях по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Когда можно отменить сделку купли-продажи жилья

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить два ключевых этапа: оформление и подписание ДКП и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры госрегистрации перехода права собственности.

Следует отметить, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания, однако переход права собственности на нового собственника возникает с момента внесения записи в ЕГРН. возможно аннулировать сделку купли продажи квартиры.

Сторону, уклоняющуюся от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд вынесет решение о регистрации перехода права собственности, соответственно, данное решение суда будет заменять заявление второй стороны, необходимое для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Есть и другая ситуация, когда переход права собственности уже был зарегистрирован. После государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю, и тот становится полновластным владельцем. Расторжение ДКП после регистрации тоже возможно.

Существенные нарушения тех или иных положений ДКП дают одной из сторон основания для расторжения договора. Если суд признает такие причины вескими, то сделку по продаже аннулируют, а право собственности вернется к прежнему собственнику.

Причины расторжения

ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договора купли-продажи квартиры:

1. Обоюдное согласие сторон, в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ. Аннулирование сделки производится на основании соглашения о расторжении ДКП. Как показывает практика, если обязательства сторон исполнены и имущество во исполнение договора купли-продажи передано покупателю, то Росреестр отказывает в расторжении договора купли-продажи. Исключение составляет предмет ипотеки.
2. Ненадлежащее исполнение обязательств по контракту или отказ от их исполнения одним из участников сделки. Решение о расторжении договора принимает суд по заявлению потерпевшей стороны (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
3. Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Данная причина установлена ст. 451 ГК РФ.
4. Признание сделки недействительной, в соответствии с § 2 ГК РФ. Недействительность сделок.
5. Возможно расторжение ДКП жилья в связи с неуплатой.

Наши юристы подготовили бланк такой претензии, вы можете скачать его ниже и использовать в качестве шаблона:

Образец заявления

Претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры

Скачать

Расторжение в одностороннем порядке

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, расторжение ДКП, вступившего в законную силу, которое будет являться основанием для ликвидации записи о регистрации права в ЕГРН, по инициативе одной из сторон может быть осуществлено при ненадлежащем исполнении обязательств вторым участником сделки.

Досрочный односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости возможен лишь при условии вынесения решения суда.

Судебное решение выносится на основании иска продавца либо покупателя в случае неисполнения обязательств второй стороной.

Если в ДКП было прописано прекращение обязательств в каких-то конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона вправе направить уведомление об аннулировании сделки, согласно ст. 450.1 ГК РФ, а ДКП является расторгнутым со дня получения такого уведомления второй стороной. Если вторая сторона не согласна, спор будет рассматриваться в судебном порядке. Однако прекращение регистрации также необходимо подкрепить судебным решением.

Аванесов Юрий Петрович

Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Получить консультацию

Расторжение ДКП квартиры может быть осуществлено в одностороннем порядке. Наши юристы дистанционно помогут вам расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, подготовить все необходимые документы.

По инициативе продавца

Продавец может передумать продавать жилье и решить расторгнуть ДКП. Вескими причинами могут быть следующие нарушения со стороны покупателя:

1. Необоснованный отказ от приемки недвижимого имущества в установленный срок. Также Основанием считается затягивание или отказ покупателя от государственной регистрации права собственности (за исключением тех случаев, которые предусмотрены договором).
2. Нарушение обязательств по оплате: это может быть отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение стоимости, указанной в договоре, не полностью. Изменение суммы оплаты допустимо лишь при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, который устанавливает конкретные условия, а также порядок пересчета.

Расторжение ДКП по указанным причинам осуществляется через суд.

По инициативе покупателя

Кроме того, договор может быть расторгнут и по инициативе покупателя. Вескими здесь могут признаваться следующие основания:

1. Недвижимое имущество не было передано покупателю в установленный срок.
2. Продавец и прочие прежние жильцы решили отказаться выселяться и сниматься с регистрационного учета.
3. Жилье передано в состоянии, гораздо более худшем, чем это предусмотрено в ДКП. В частности, может отсутствовать ремонт, который предусмотрен соглашением, или нанесены существенные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета такого основания в ДКП должны быть точно оговорены характеристики и детально описано состояние передаваемого объекта недвижимости.
4. Продавец не явился на процедуру государственной регистрации без значимых причин.
5. Продавец специально скрыл наличие обременений на жилье (залог, арест, судебные решения), а также других лиц, которые имеют законное право на него.

Расторжение ДКП по инициативе покупателя производится в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны вправе расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если такое предусмотрено договором, а также не запрещено законом. Стороны могут никого не извещать о причинах аннулирования сделки, здесь достаточно добровольного соглашения и отсутствия каких-либо спорных ситуаций. Причиной может стать изменение финансовых возможностей покупателя, срыв запланированного переезда продавца и пр. Отмена сделки купли продажи не ограничивает возможность заключения нового подобного договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон осуществляется на основании соглашения о его расторжении, подписанного сторонами. Форма документа должна полностью соответствовать форме договора. Это означает, что если ДКП первоначально был заверен нотариально, то все изменения к нему также должны быть заверены у нотариуса.

В соглашении обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

В случае с расторжением ДКП по соглашению сторон необходимо учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется еще до государственной регистрации, можно просто подписать соглашение и заверить его у нотариуса при необходимости. А если документы были только переданы на регистрацию, следует направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соответствующее соглашение. Если государственная регистрация успела состояться, то продавцу и покупателю нужно будет регистрировать обратный переход права собственности, в соответствии с п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 6 июня 2014 г. №35).

Такой порядок прекращения действия договора, минуя обращение в суд, возможен исключительно при добровольном согласии сторон и мирном разрешении имеющихся взаимных претензий.

Наши опытные юристы составили унифицированный бланк соглашения о расторжении ДКП объекта недвижимости, вы можете воспользоваться им при составлении собственного варианта или обратиться к специалистам, чтобы они оформили для вас индивидуальное соглашение:

Образец заявления

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости

Скачать

Расторжение ДКП в судебном порядке

Если не получилось избежать спорных ситуаций, разбирательство переносится в суд. Истцом может выступать или покупатель, или продавец. Обращение в судебную инстанцию возможно на любой стадии совершения сделки, пресли есть законные оснований для расторжения ДКП.

Цитата: В данном случае досудебный порядок урегулирования спора обязателен. Это означает, что сперва вам нужно направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Иск подается в районный суд по месту расположения объекта сделки, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчик так и не получил ответ или отказ (см. ст. 452 ГК РФ).

К исковому заявлению прилагается пакет документов, среди которых:

• ДКП, который необходимо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении договора и предъявляемых претензиях, а также копия ответа (если есть);
• документы, которые подтверждают наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, экспертные заключения, платежные документы, справки и пр.);
• квитанция об уплате государственной пошлины.

В течение пяти дней судом принимается решение о приеме заявления и назначается дату слушания. Если в итоге решено расторгнуть ДКП, то данное решение суда вступает в силу в течение 30 дней со дня принятия. За это время ответчик вправе опротестовать вердикт в апелляционном порядке.

Для расторжения договора с помощью суда существует срок давности. Он составляет три года со дня, когда пострадавшая сторона узнала о том, что ее право было нарушено.

Исковое заявление содержит следующую информацию:

Помимо прочего, с 2022 г. в исковом заявлении требуется указывать один из идентификаторов: место рождения, год рождения, СНИЛС или ИНН. Если данные неизвестны, то следует приложить ходатайство об истребовании данных их ФНС, Пенсионного фонда РФ, МВД.

Аванесов Юрий Петрович

Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Получить консультацию

В исковом заявлении необходимо четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, а также имущественные и финансовые претензии. Все требуемые доказательства представляются истцом. Опытные юристы ЕЮС дистанционно помогут составить иск и подготовить необходимые документы.

Процедура расторжения до регистрации

При расторжении ДКП до регистрации перехода права собственности предусмотрены следующие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон сделки.
2. Подготовка требования о расторжении ДКП по обоюдному согласию.
3. Направление стороне договора купли-продажи требования о расторжении договора с указанием точных причин и ссылкой на пункты ДКП, а также на законодательные акты. Требование нужно направлять заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. Если вторая сторона согласна, тогда составляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. Если нужно, его заверяют у нотариуса.

В случае отказа от обоюдного расторжения или отсутствия ответа необходимо:

1. Подготовить требуемые документы для доказательства нарушений со стороны контрагента.
2. Направить в суд иск с приложением пакета обязательных документов.
3. Принять участие в предварительном слушании, изложить суть требования.
4. Поучаствовать в основных судебных слушаниях, представить доказательства своей правоты.
5. Дождаться получения решения суда, передать решение для исполнения.

Порядок действий по расторжению после регистрации

Если переход права собственности на квартиру уже успел состояться, инструкция по расторжению ДКП полностью совпадает с предыдущей вплоть до подписания соглашения о расторжении либо получения решения суда о принудительном расторжении. Впоследствии необходимы дополнительные шаги с целью возврата права собственности:

1. Посещение территориального отделения многофункционального центра.
2. Подача заявления на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию или судебного решения о расторжении ДКП.
3. Внесение изменений в ЕГРН и получение соответствующей выписки из реестра.

Судебная практика: продажа недвижимости ненадлежащего качества

С точки зрения законодательства, объект недвижимости ненадлежащего качества – это жилье, качество которого не соответствует ДКП.

Подписывая договор, ответчик уверял, что покупаемая истцами жилплощадь является благоустроенной, электрифицированной, а также имеет центральное отопление, канализацию и водовод. Истцы осмотрели жилье, установили, что требуемые инженерные коммуникации есть в помещении, и подписали передаточный акт.

В ходе эксплуатации спорного объекта недвижимости выяснилось, что ответчик, совершая продажу, ввел покупателей в заблуждение касательно потребительских свойств купленной квартиры. Система канализации не была подключена к системе канализации дома, а вывод канализационных стоков производился в техническое подполье.

Судья принял решение в пользу истцов, установив, что эти недостатки не отвечают необходимым требованиям качества и являются существенными, так как нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил и требуют несоразмерных расходов и затрат времени на их устранение (дело №2-1145/12 о расторжении договора купли-продажи, 11.07.2012, Советский районный суд г. Томска).

Читайте также Договор купли продажи квартиры

Частые вопросы

Заключение эксперта

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры осуществляется на добровольной основе по договору. Если были обнаружены те или иные нарушения, которые способны нанести ущерб сторонам, то они вправе расторгнуть соглашение. Расторжение договора купли продажи недвижимости производится по обоюдному согласию либо по инициативе одной из сторон. Во втором случае решение принимается только судом. Порядок и основания для расторжения регламентированы ГК РФ.